¿Llenar espacios vacíos o irse más lejos?
Fuerte crítica de Zingoni al proyecto del periurbano
Víctor Diez "La Nueva Provincia"
Fuente: La Nueva Provincia
Según el arquitecto bahiense, no hay necesidad de expansión de la ciudad, ya que, dentro de la circunvalación, queda mucha tierra en condición de ser urbanizada.
"Promover la expansión de la ciudad no es conveniente y el énfasis puesto en la normativa propuesta sobre el periurbano muestra que los intereses del código van de la mano con los intereses económicos de los particulares", sostuvo el senador provincial del GEN, José María Zingoni.
De tal forma, quien fuera director del Plan Estratégico durante la administración municipal de Jaime Linares, lanzó severas críticas al proyecto de reformulación del Código de Planeamiento Urbano coordinado por el arquitecto Marcelo Lenzi y que está en espera de tratamiento en el Concejo Deliberante.
Zingoni, quien es arquitecto, fue de lleno contra uno de los capítulos de esa reformulación; específicamente, el que versa sobre el Plan Director del Periurbano y Centro de Interés Turístico Ambiental del Partido de Bahía Blanca.
Por el proyecto en cuestión, se rezonifican y amplían las zonas suburbanas que se encuentran a la vera de las rutas de circunvalación de la ciudad, a las que se denomina, urbanísticamente, como periurbano.
La superficie presentada en el proyecto avala la asimilación de espacios actualmente rurales a la vida suburbana, priorizando la creación de cinco villas turísticas en General Cerri, paraje Los Mirasoles, Cueva de los Leones, valle medio del Napostá (en el sector del puente Canesa) y valle del arroyo Sauce Chico, siendo estos sitios no excluyentes, lo que implicaría que, en un futuro, se podrían incorporar más.
Zingoni dijo que el código debe ser la expresión legal de un plan, pero que no está claro cuál es ese plan.
Indicó que, sobre estas cuestiones, existen trabajos contemporáneos que no parecen estar coordinados, como el de la agencia francesa Gie Adefrance y el del Banco Interamericano de Desarrollo, cada uno de los cuales, por sus características, tiene expresiones diferentes.
"Lo que advierto es que no se ve una articulación consistente, porque las prioridades de esos trabajos no parecen coincidir con las que, hasta ahora, propone la nueva normativa urbana elevada al Concejo Deliberante", afirmó.
Tras destacar que una simple sumatoria de ordenanzas "no constituye per se un código", sostuvo que la visión completa de un código no debería perderse, en razón de que el acopio de ordenanzas "atenta contra el análisis integral de la normativa".
Zingoni puntualizó que la visión fragmentada de la ciudad, que se propone en el proyecto, no es buena, toda vez que la tendencia actual se encamina a lograr ciudades más integradas.
"Es que la normativa no debe tratar sólo el espacio privado, porque es una visión caduca la noción de regular exclusivamente los dominios privados de la tierra. Por el contrario, los ordenamientos modernos hacen hincapié en la importancia del espacio público, que se calcula en, aproximadamente, el 30% del suelo urbano", apuntó.
Temas ineludibles.
El especialista en cuestiones urbanísticas informó que normas como la regulación del uso y construcción del espacio público, la preservación del patrimonio arquitectónico y cultural, las reservas urbanas de la biosfera o paisajes urbanos protegidos, los proyectos y obras de infraestructura, las precauciones de localización a partir de los estudios de riesgos (que, en nuestro medio, son un punto crítico), e, incluso, el mismo Código de Construcción, son temas ineludibles e integrales para el diseño de una normativa actual.
No obstante, admitió que las normas propuestas han incursionado en la generación de instrumentos, lo cual es esencial, dejando así atrás el tomar como una verdad el hecho de que el Estado hace la norma y el mercado construye la ciudad, pero hizo la salvedad de que eso sucede sólo en una parte de la ciudad.
"Se necesita de un Estado más activo y, en tal sentido, los instrumentos son los que permiten la articulación entre los sectores para promover el desarrollo urbano; sin embargo, a mi entender, hay dos falencias de fondo", observó.
En tal sentido, puntualizó que, en primer lugar, aparecen instrumentos con mucho privilegio sobre las áreas que demanda el mercado, pero no sobre otras, y, en segundo lugar, no se advierte mención alguna sobre los instrumentos tributarios, que son esenciales, porque con ellos se inducen comportamientos de mercado.
En ese orden, remarcó que los instrumentos deben ser sencillos y claros, porque "una norma urbana afecta el valor de una propiedad y, por lo tanto, cuando dicha norma se ejecuta con instrumentos específicos, es necesario que los mismos sean sencillos y claros.
"Dicho de otra manera: la condición de un buen instrumento de gestión es la de reducir la discrecionalidad del acto administrativo, y, si las pautas son claras, el mecanismo es transparente", explicó.
Zingoni también subrayó que los temas clave no aparecen convenientemente abordados en el proyecto.
"El énfasis puesto denodadamente sobre algunas áreas desnuda las preferencias de los autores e impulsores de esta normativa, ya que, mientras se dan pautas para urbanizar áreas de valor paisajístico, con densidades bajas y condiciones de calidad constructiva, obviamente orientadas a los segmentos de mayor poder adquisitivo, todavía nada se dice sobre las áreas de menor valor o la situación de asentamientos", afirmó.
Agregó que tampoco se dice nada sobre la densificación de determinadas áreas del macrocentro, "pero sí se dedica mucho tiempo a una propuesta de ensanche de cinco cuadras de la calle Perú que se propone realizar en 50 años, algo totalmente ineficiente e intrascendente.
"Tampoco se avanza en áreas de protección natural o cultural; las primeras, fundamentalmente, en la costa del estuario y necesarias para preservar la interfase de la ciudad con el puerto y el estuario, y las segundas, por ser zonas de alto valor patrimonial que vienen siendo afectadas desde hace tiempo, como la de Ingeniero White o distintas áreas ferroviarias", comentó.
Sintetizó Zingoni el concepto al puntualizar que promover la expansión de la ciudad no es conveniente y el énfasis puesto en la normativa proyectada sobre el periurbano "muestra que los intereses del código van de la mano con los intereses económicos de los particulares".
Si bien consideró que es importante regular sobre esas áreas, dijo que, a su entender, "el sentido debería ser desalentar la urbanización y no generar nuevas oportunidades de negocios inmobiliarios, porque esa es la tierra más demandada y, como tal, ya ha comenzado a experimentar la transformación de su valor".
"Como el valor del suelo es 100% de expectativa, los anuncios realizados ya elevaron el precio de la tierra y alguien se está beneficiando de ello, lo cual no es necesariamente malo, pero sí sería bueno saber quiénes son los beneficiados", sugirió.
"A mi entender, no hay una necesidad de expansión, ya que, dentro del Camino de Circunvalación, hay mucha tierra en condición de ser urbanizada y, para darse cuenta, hay, simplemente, que recorrer la periferia de la ciudad", agregó.
Ciudad extendida, ciudad costosa
En otro tramo de su charla con "La Nueva Provincia" , Zingoni opinó que lo que se debería hacer es crear instrumentos que induzcan a llenar los vacíos existentes y no seguir proponiendo un desmembramiento de la ocupación del suelo.
"Una ciudad extendida es, básicamente, una ciudad con mucho costo de infraestructuras y de servicios y, en relación a esto, llama la atención que el expediente en cuestión no tiene siquiera informes de ABSA, de EDES ni de la Provincia, que es la que atiende, finalmente, en cuestiones de reforma del código", sostuvo.
Mencionó que la articulación con los instrumentos económicos y tributarios es esencial y que, en tal sentido, hay dos aspectos esenciales a plantear, lo que se encuentra en la biblioteca del derecho tributario y lo que está en la del derecho administrativo, tras lo que distinguió que ambas visiones son esenciales para establecer una política urbana que induzca un determinado comportamiento de mercado y que logre un financiamiento equitativo de la misma.
"En lo que respecta a lo tributario, el código sólo puede versar por aquellos que son de incumbencia municipal, pero quedan otros, muy importantes, como el impuesto inmobiliario, que son patrimonio provincial y, dentro de los locales, la tasa de servicios urbanos, o ABL, es, quizás, el más significativo, ya que el sentido de la misma es costear los servicios que da el municipio, pero su estructura se basa en el valor de las propiedades y por eso los valores del impuesto (con sobretasas o reducciones a la misma) pueden inducir la toma de algunas decisiones", detalló.
Indicó que esas variables no están explotadas y puso como ejemplo que, en otras ciudades, se utiliza una fuerte presión sobre los baldíos, con una progresividad en el tiempo.
"Pero esa presión debe ser contundente y no sólo un pequeño aumento de alícuota", recalcó.
Zingoni explicó que hay otros tributos que también deben considerarse, porque, en conjunto, hacen a la esencia del financiamiento de la ciudad.
Sin derechos adquiridos
El profesional puso de manifiesto que quien es propietario de un lote no es dueño de hacer lo que quiere con él.
"Tiene el derecho a construir, pero el uso del suelo y la intensidad de la construcción dependen de la autorización del municipio; es decir, la posibilidad de construir es un derecho prepatrimonial, depende de una autorización y sólo se consolida con la construcción física", indicó.
"No hay derechos adquiridos. Es tan así que, cuando hay una construcción con un determinado código, queda vigente si luego hay otra norma más restrictiva; pero si se demuele, con la demolición física, también pierde sus derechos y rige el nuevo código", aclaró.
Dijo Zingoni que esa autorización, que es claramente un traslado de valor económico, "posibilita al municipio diseñar herramientas interesantes", como también hay otras que se engloban en el derecho administrativo, "como ser los derechos de ocupación del espacio público o los instrumentos de construcción de ciudad, como la contribución por mejoras.
"Por lo tanto, es imprescindible adecuar estos instrumentos, que se encuentran en las ordenanzas fiscal y presupuestaria, con las normativas urbanas. Esto es todo un desafío que es difícil, pero no imposible", apuntó.
Textual
"En lo personal, quiero una ciudad integrada, sin tantas diferencias sociales en su expresión urbana, con espacios públicos accesibles y con áreas de producción que permitan un correcto desenvolvimiento de las actividades en consonancia con el medio.
"Hoy, nos encontramos con nuevas ideas, porque se ha avanzado mucho en la materia, aunque no tanto en las experiencias. Los abordajes que ha hecho el gobierno municipal de planificación y actualización del código son significativos, toda vez que la actividad vuelve a tener trascendencia.
"Sin embargo, tengo claras diferencias en los enfoques mencionados, como en otros aspectos que brillan por su ausencia".