El impuesto inmobiliario urbano, principal tributo a la propiedad inmueble, se calcula actualmente en base al valor económico del suelo más el valor de reposición de las mejoras, es decir de lo construido adherido a dicho suelo. Esta es una de las formas más comunes de cálculo, aunque no la única.

Cabe repasar sintéticamente como se procede para el cálculo de las mejoras. En primer lugar es necesario conocer la superficie exacta (cubierta y semi-cubierta) de cada inmueble, la calidad del mismo a nivel de cada uno de sus componentes (es decir, de cada local) y, además, la antigüedad de la propiedad referenciada en cada una de sus partes.

Estos datos son de muy difícil obtención, más allá de las fotografías aéreas e imágenes satelitales, por que implican el ingreso a la propiedad y una evaluación que por más que sea realizada por personal capacitado, siempre tiene alguna mirada subjetiva.

Los valores de las mejoras consignados son determinados por el costo de reposición, es decir por lo que costaría volver a construir dicho inmueble, teniendo en cuenta la calidad y la depreciación del mismo por el tiempo transcurrido.

Queda claro que el sistema es complejo, impreciso y por lo tanto poco transparente, llevando permanentemente a discusiones bizantinas entre el organismo de control y los vecinos sobre los que incide cualquier modificación. También es difícil el control, ya que exige no solo un monitoreo de las obras declaradas sino muchas veces de aquellas que se realizan sin permiso. Estas últimas, en algunos municipios, son verdaderamente importantes.

Por lo general, la base sobre la que se calcula el impuesto de una propiedad, está fundamentalmente centrada en las mejoras. Si la construcción está proporcionalmente adecuada al tamaño del lote, puede representar entre un 10% y un 30%, no más. Por lo tanto, la incidencia de la mejora es determinante para el cálculo.

Se dice que uno de los aspectos beneficiosos del impuesto inmobiliario es su “visibilidad”, es decir que cualquiera puede ver sobre que está calculado dicho tributo. Sin embargo, el valor de una propiedad no se basa necesariamente en su costo de reposición. Si dichos costos son fijos (cuesta construir lo mismo en cualquier parte de una ciudad, en la medida que se mantenga la calidad), lo que marca las grandes diferencias de valores es entonces el suelo.

El suelo también tiene una serie de obras de infraestructura que modifican la capacidad del mismo, como ser vías de circulación, servicios de gas, iluminación, agua y cloacas principalmente. Para ello cabe el mismo razonamiento que para las mejoras, cuesta lo mismo en cualquier parte de una localidad, sin embargo inciden de manera diferente en los valores del suelo.

Dejando de lado las mejoras y las infraestructuras, cabe preguntarnos ¿por qué vale el suelo urbano? La primera aproximación que podemos afirmar es que su valor se basa esencialmente en todo lo que está fuera de dicho terreno. La localización, las vías de comunicación, las infraestructuras, las características de los vecinos, los equipamientos comerciales y comunitarios, todo incide decidida y dinámicamente en el valor del suelo.

El valor del suelo expresa de mejor manera el comportamiento inmobiliario, ajustándose decididamente al valor de una propiedad. Para su cálculo, solo hay que realizar estudios de mercado inmobiliario del suelo, para lo cual existen varias metodologías recomendadas. De tal forma, se dejarían de lado los difíciles, costosos, intrincados e injustos a veces, cálculos de las mejoras. De hecho, el valor del suelo ya se calcula, solo que en la actualidad incide poco sobre la estructura final del valor y por ello no hay una actualización tan ajustada y periódica como debería hacerse.

El valor del suelo expresa el uso óptimo que el mercado inmobiliario le da a una zona en particular. Es cierto que cada particular puede estar debajo o encima de tal medida, pero el tributo expresará lo adecuado. Así, si es un barrio relativamente bajo y alguien invierte en un edificio de mayor altura, se estará beneficiando con razón ya que hace una inversión superior a la que demanda el sector inmobiliario en la zona. De manera inversa, quien decide utilizar más suelo o menos intensidad de construcción, mantendrá los valores óptimos de la zona en cuestión.

Un aspecto sustancial del cambio de metodología es la relación directa que tiene la expansión urbana con los costos de las infraestructuras. El tributo a la propiedad inmueble es reconocido por su importancia para el financiamiento del crecimiento urbano, pero la aplicación mixta –suelo + mejoras- poco expresa de ella, ya que las infraestructuras deben realizarse en su mayoría al inicio de un loteo, mientras que la densificación óptima ocurre en no menos de diez años y en algunos casos muchos más.

Algunas situaciones particulares que deben reconocerse, a veces positivas, otras no tanto.

En zonas deprimidas de una ciudad, en dónde los valores inmobiliarios se han reducido producto de la localización de una industria, de un basural, por la actividad delictiva, o por lo que fuera, el cálculo actual de valor del suelo + valor de la mejora (por reposición) genera una distorsión ya que equipara prácticamente a dicho inmueble con otro en una zona de mucha mejor dinámica. Si el valor de la mejora es prácticamente el 70% u 80% del valor fiscal total del inmueble, es claro entender que la diferencia entre dos propiedades localizadas en áreas totalmente diferentes de una ciudad es muy poca. En este caso, la aplicación del valor suelo como único componente del cálculo, es mucho más equitativa por que expresará de mejor manera las reales diferencias de valores inmobiliarios que existen en una localidad.

Otra situación a destacar es la diferencia entre el lote construido y el lote sin construir. Al aplicar una valuación exclusiva en base al suelo, analizando dos lotes de igual tamaño, localización y orientación, pero uno construido y otro sin ninguna construcción, no habría diferencia en cuanto al tributo. Esto decididamente es correcto, porque el fin social de la tierra urbana es de ser construida y por lo tanto la aplicación del tributo es justa con quien hace la inversión. Más aún, la industria de la construcción sufre imposiciones tributarias diversas y por lo tanto es bueno que en este caso no incida sobre un tributo tan vinculado a ella. Por otra parte, el suelo urbano goza de la no aplicación de muchos tributos. 

Una tercera situación es la de un lote en una zona de importantes inversiones, con grandes crecimientos, en donde el valor del suelo va creciendo geométricamente a la par de la sinergia creada por las diferentes construcciones del entorno. En este caso, el vecino ve cómo crece su tributo producto de la valorización del suelo, aún cuando no haya hecho ninguna mejora. Muchas veces, un conjunto de acciones entre las cuales podemos mencionar el aumento del tributo por razones exógenas al propietario, terminan decidiendo al mismo por su traslado a otra zona de la ciudad. La modificación del cálculo en base exclusivamente al suelo generaría un impacto mayor, situación que puede ser deseada o no, pero que indudablemente queda dentro de las estrategias de desarrollo urbano.

Por estas situaciones es necesario tener una política correctiva que incida de manera estratégica sobre algunas situaciones particulares y que induzca comportamientos deseados.

Por lo tanto, es esencial que el suelo vacante tenga una sobre imposición con el fin de producir un doble efecto: por un lado la baja en el precio del suelo y por otro el desaliento a la especulación. Se reconocen tres situaciones diferentes como son las de áreas con fuerte densidad, con media o con baja. Desde ya, ello incide también en el valor del suelo, pero la sobre imposición aritmética tiene aquí el sentido de un mayor desaliento a la especulación. 

Por otra parte, es necesario reconocer las situaciones en las que el valor óptimo del suelo ha crecido muy por encima de la situación típica de un barrio. Por ejemplo, puede suceder en un área histórica o en una zona impactada fuertemente por un emprendimiento o una moda que presiona rápida y fuertemente sobre el valor del suelo. Aquí es importante saber cuál es la estrategia de desarrollo urbano y tener el instrumento adecuado para que, si el interés público consiste en resguardar todo lo posible las características originales del lugar, se aplique una reducción significativa retrotrayendo los valores al momento inmediato anterior a la escalada de los precios inmobiliarios. De no ser así, el tributo colaborará decididamente en la renovación de la zona.

Por lo expuesto, es primordial que exista la posibilidad de las sobre-alícuotas y de las reducciones, pero es fundamental que sea el Municipio el que determine su aplicación en función de la estrategia urbana que tenga.

El cambio de metodología de cálculo no debe afectar los ingresos públicos. Para ello es esencial modificar las alícuotas que actualmente se aplican, de tal forma de lograr un equilibrio en la recaudación entre el sistema actual y el nuevo.