Cesión de tierras al Estado Municipal

Enter Title

PROYECTO DE LEY

EL SENADO Y CÁMARA DE DIPUTADOS DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES SANCIONAN CON FUERZA DE

LEY

Artículo 1: Con la incorporación de suelo urbanizable, sea mediante la creación o ampliación del área urbana o por medio de la subdivisión de parcelas mayores a dos (2) hectáreas, se deberá ceder gratuitamente al Estado Municipal un porcentaje de las mismas.

Artículo 2: La tierra cedida por ley tendrá bajo único concepto fines sociales, pudiendo estos ser de destino público o privado.

Artículo 3: Se define por “fin social” cuando la tierra se destine a: i) vías primarias y secundarias de circulación pública, ii) espacios públicos parquizados con destinos recreativos, iii) equipamiento social básico (salud, educación, seguridad) o complementario (clubes, sociedades de fomento, etc.) y iv) lotes con servicios con destino a viviendas de interés social.

Artículo 4: La tierra cedida para fines sociales con destino público (vías de circulación, espacios públicos y equipamiento comunitario) deberá presentar características de accesibilidad a la población objetivo y de referencia, buena calidad del suelo, vistas ponderadas y proporcionalidad de sus dimensiones.

Artículo 5: La tierra cedida para fines sociales con destino privado (producción de suelo con servicios destinados a viviendas de interés social o equipamiento comunitario), deberá cumplir con todas las exigencias de habitabilidad exigibles para cualquier emprendimiento residencial.

Artículo 6: Los Municipios son la autoridad de aplicación de la presente Ley y quién tiene la responsabilidad última de la fiscalización de las cesiones de tierra.

Artículo 7: La cesión de tierra está directamente relacionada al tamaño del lote a incorporar o a subdividir, creciendo su imposición en función del tipo de actividad que demanda. A tal efecto, las autorizaciones para nuevas incorporaciones de suelo se regirán por la siguiente tabla:

TIPO DE USO

2ha a 9,99 ha

10 ha a 29,9 ha

30 ha a 49,9 ha

+ de 50 ha

Zona residencial de interés social

20%

22%

24%

26%

Zona residencial urbana o semi-urbana

22%

24%

28%

30%

Zona residencial mixta

25%

28%

30%

32%

Zona industrial

25%

28%

32%

32%

Complejos urbanos cerrados o con equipamientos especiales

25%

30%

32%

35%

Artículo 8: El destino de la tierra cedida será social -de destino público o privado- como señala el artículo 2, dividiéndose de la siguiente manera:

Hasta el 20% del suelo, el destino se afectará proporcionalmente a espacios verdes públicos, circulaciones y equipamiento comunitario, en función de las necesidades del lugar y con la previsibilidad futura correspondiente.
El remanente variable que supera el 20% de cesión, será destinado a suelo urbanizable para vivienda de interés social.

Artículo 9: Se crea en la jurisdicción de cada municipio el Banco de Tierras Municipal, conformado por la totalidad de las tierras cedidas por esta ley, las efectuadas con anterioridad por la aplicación de la Ley 8.912, las adquiridas por el Municipio o aquellas que hubieran sido donadas por algún motivo en particular.

Artículo 10: La información del Banco de Tierras Municipal deberá ser pública, disponible por internet, construida en base a un Sistema de Información Georeferenciada el cual permita vincular los datos jurídicos, catastrales y económicos de las parcelas cedidas con los datos urbanos, ambientales y sociales del área de referencia.

Artículo 11: Las parcelas de tierra con destino a equipamiento comunitario o vivienda de interés social podrán ser concesionadas, cedidas, donadas o vendidas, cumplimentando todos los requisitos de ley, incluyendo además un informe de evaluación de las condiciones socio-ambientales del entorno y de los impactos que genera la disponibilidad de la tierra, como fundamentos de la acción emprendida.

Artículo 12: Cuando la tierra deba ser vendida, el valor de la misma será determinado por el Concejo Deliberante de la localidad, deberá regir para el año fiscal y ser considerado un “valor social”.

Artículo 13: Cualquier emprendimiento cerrado, a los fines del cumplimiento de esta Ley, no podrá contemplar dentro del balance de superficie ninguna tierra que no tenga acceso público fácil e irrestricto, aún cuando la misma sea utilizada para circulaciones o espacio público.

Artículo 14: Se podrá transferir la cesión de tierras, de una zona a otra, cuando se produzca alguna de las siguientes situaciones:

Cuando se hayan superado los indicadores básicos determinados por la ley en la zona del emprendimiento.
Cuando se hayan superado los instrumentos de planificación vigentes, es decir que no se prevean necesidades futuras.
Cuando los usos privados previstos no sean compatibles con el destino de la tierra a ceder
Cuando exista una razón fundada de una de las partes, a saber: el propietario de las tierras o el Municipio, con la aceptación de la otra.

Artículo 15: A los efectos de la transferencia de tierras, el Municipio deberá determinar por Ordenanza un “Área Receptora” y un “Área Proveedora”. La segunda, el área proveedora, será la zona en la que los emprendimientos tendrán la capacidad de transferir toda o parte de la carga de cesión de tierras a otro lugar. La primera, el área receptora, será la zona que tenga la capacidad de recibir la transferencia.

Artículo 16: El sistema para medir la transferencia de tierra de una zona proveedora a otra zona receptora es el valor monetario del suelo en cada área. Para ello, el Municipio deberá contar con un estudio basado en el análisis del mercado de suelo en la localidad y que presente los valores medios en cada zona. Dicho estudio deberá estar reafirmado por el Concejo Deliberante y deberá ser actualizado trimestralmente si fuera necesario o, como máximo, anualmente.

Artículo 17: El estudio sobre valor del suelo urbano constituye una información de público acceso y deberá estar disponible por internet o a requerimiento de cualquier persona física o jurídica.

Artículo 18: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Tu opinión aporta al cambio

Text/HTML

La Plata, 26 de agosto de 2008

Fundamentos

La cesión de tierras se encuentra consagrada en el Capítulo IV de la Ley 8912. Básicamente el proyecto plantea que, al momento de incorporar tierra para lotes urbanos, el propietario debe donar o ceder un determinado porcentaje de la misma para determinados usos públicos.

Hasta el presente, la tierra a ceder por un particular es del 20% de su superficie y la misma se divide en partes distintas con destino a calles, espacios verdes y equipamiento urbano. De tal forma, el Municipio como planificador y administrador del desarrollo urbano recibe por cada nuevo emprendimiento de urbanización una cantidad de superficie destinada a usos públicos.

Es importante reivindicar estos artículos de la ley, consagrados en diversas legislaciones que pueden ser tomadas como antecedentes o ejemplos comparativos de la normativa en la materia. La tierra debe ser utilizada con la mejor eficiencia social, por ello, cada nueva urbanización debe otorgar a la ciudad un porcentaje de la misma para cumplir con aquellos fines públicos que necesitan de suelo urbanizado para concretarse. Injusto sería que sea el Estado quien además deba adquirir las tierras. Ya demasiada carga tiene con las obras que debe realizar motivada por la permanente expansión urbana.

Más aún, es el Estado quien con solo autorizar una subdivisión de tierras convirtiendo una gran extensión en parcelas, traslada inevitablemente una valorización importante a la superficie de la misma. O sea que, a pesar de que una nueva urbanización pierda (en concepto absoluto) un porcentaje de su superficie al tener que otorgarlo al Estado, el valor del metro cuadrado neto a comercializar aumenta significativamente de tal forma por dicho acto administrativo que su valorización total es mucho mayor que la anterior.

Pero la legislación actual ya tiene treinta años y, si bien es buena, claramente debe ser mejorada si se quiere mantener los preceptos de equidad social y de redistribución de la riqueza en lo que concierne al uso social de la tierra. Para ello, es importante ver que han hecho otros países y principalmente la legislación española que ha sido fuente de inspiración para nosotros en esta materia.

Cuatro aspectos centrales son importantes a mejorar sustancialmente: i) la ampliación del sentido social de la cesión de tierras, ii) la diferenciación de la imposición según tamaño y usos, iii) la transparencia en la utilización de la información y iv) la movilidad de la cesión según parámetros determinados.

Entendemos que es un gran aporte al ordenamiento de la gestión de tierras en nuestras localidades y principalmente daremos un gran paso en dirección a solucionar la falta de suelo urbano para políticas sociales.

i) Ampliación del sentido social de la cesión de tierras; en la actualidad el fin social es exclusivo de destino público (calles, plazas o parques, equipamiento comunitario público o no) y la nueva propuesta lo amplía a “fin social de destino privado”. Es decir a constituir un banco de tierras para destinar suelo a planes oficiales de vivienda social. La legislación española es un buen antecedente de esta práctica, aunque los porcentajes de cesión de tierras con tal fin son significativamente mayores.

ii) Diferenciación de la imposición según tamaño y uso; es una necesaria acción en torno a la equidad. Si bien es cierto, como se mencionó, que el solo acto administrativo le otorga un mayor valor a la tierra, dicha valorización es progresiva según el tamaño y el uso. Con respecto al tamaño, las grandes superficies se ven beneficiadas geométricamente al poder disponer de ambientaciones propias dejando de lado los usos menos rentables pero necesarios en cualquier ciudad. Con respecto a los usos, es claro que la imposición debe reconocer el destino de la tierra; no es lo mismo un emprendedor que decide urbanizar para un barrio humilde que aquel que utiliza grandes extensiones para viviendas de alto poder adquisitivo. Es necesario en estos casos introducir varias modificaciones que tiendan a lograr justicia social y esta es una de ellas.

iii) Transparencia en la información; por lo general, la información sobre disponibilidad de tierras es utilizada con mucha reserva. Eso quiere decir que unos pocos gozan de la preferencia y no que la información es reservada. Hay que revertir esta situación y para ello lo mejor es tipificar la información que debe ser relevada, sistematizarla reglamentariamente y obligar a su publicación en la página de internet del municipio con una actualización periódica.

iv) Movilidad de la tierra cedida; acción que en parte ya se consagra en la Ley 8912, aunque no es muy utilizada, en principio porque no está claramente instrumentado. Es esencial que se haga porque sino, un peor uso de la tierra en términos de eficiencia quedaría con más tierra disponible para equipamientos, los que finalmente no se hacen porque no son necesarios y por lo tanto quedan sitios abandonados o sin utilizar. Imaginemos un barrio parque en donde las parcelas vayan de mil a tres mil metros cuadrados por vivienda, su cesión de tierras irá en proporción a ello pero no necesitan de tanta cantidad de suelo para calles, plazas o equipamientos. Además, posiblemente no quieran tener un barrio de vivienda de interés social lindero con dichos usos. Aunque esto último podría ser una buena estrategia para buscar equilibrios en la ciudad, la verdad es que nuestras localidades se destacan por las fragmentaciones. El hecho es que, frente a estos casos en donde la cesión excede la necesidad de usos en el sitio (determinados por parámetros de la Ley 8912 o que pueden ser reglamentados), el propietario puede cumplimentar la obligación de cesión con tierra en otra parte de la ciudad. Para ello, el municipio determinará áreas receptoras de cesiones de suelo, con el fin de determinar a priori en donde pueden ser. Más aún, en la ordenanza fiscal anual deberá establecer los valores del suelo que utilizará para compensaciones, ya que la transferencia se hará tomando como base el avalúo de la tierra y no la superficie. Es lógico que así sea.

Un aspecto importante de la operatividad de la ley es la creación de un Banco de Tierras. Dicho banco es un instrumento oportuno, no solo para ser compuesto por cesión de tierras sino por otros mecanismos del Estado, incluso la compra directa.

Esta nueva ley es de fácil aplicación, genera equidad en la transformación de la tierra urbana y es indispensable para la gestión municipal. Basta pensar en las grandes dificultades que han tenido los municipios bonaerenses para ubicar tierras con destino al Plan Federal, las que por lo general terminaban quedando en la periferia de las localidades y en sitios que ni siquiera estaban contemplados como áreas urbanizables en el código de planeamiento local. Ello sucede porque el Estado local debía encontrar tierras a bajo precio. Este nuevo instrumento modificará tal situación y permitirá en un tiempo prudencial que los gobiernos municipales puedan contar con suelo para urbanizar con destino social.

Por lo expuesto se invita a los Senadores a acompañar el proyecto con su firma.